Dal 2011 le persone fisiche proprietarie di immobili abitativi affittati possono scegliere di ricorrere alla cedolare secca quale formula impositiva fiscale sui redditi da locazione.
Ma come funziona?
La cedolare secca è un regime fiscale adottabile esclusivamente dalle persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di godimento (es. usufrutto) su un immobile adibito ad abitazione (non rientrano pertanto le locazioni di immobili aziendali o professionali).
Per il resto, possono optare per la cedolare secca sia le locazioni ordinarie che quelle brevi, non superiori a 30 giorni. Purché sempre stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa e solo se durante l’anno si destinano a tale finalità non più di quattro appartamenti (oltre tale soglia, ai fini fiscali, l’attività si considera svolta in modo imprenditoriale).
L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per le locazioni su unità immobiliari appartenenti a qualsiasi categoria catastale da A1 a A11, con la sola eccezione della A10 (uffici e studi privati).
È naturalmente necessario, come anticipato, che l’immobile sia adibito e locato a uso abitativo.
Il regime si può altresì estendere alle relative pertinente, sia locate congiuntamente all’abitazione che con contratto separato e successivo rispetto a quello di affitto dell’immobile, se il rapporto di locazione intercorre tra le stesse parti contrattuali.
L’opzione della cedolare secca dura per l’intero periodo del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo della durata del contratto.
In ogni caso, il locatore può revocare l’opzione in ogni anno contrattuale successivo a quello in cui è stata esercitata. Deve però rispettare il termine minimo di 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
La cedolare secca prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
L’Agenzia delle Entrate prevede la riduzione dell’aliquota al 10% nel caso di contratti di locazione a canone concordato in quei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia) e nei Comuni ad alta tensione abitativa, individuati dal Cipe.
Per buona parte dei proprietari immobiliari che scelgono di affittare le proprie abitazioni, il regime della cedolare secca mostra buoni margini di convenienza.
Optando per tale regime alternativo, infatti, il reddito da locazione sarà escluso dal reddito complessivo.
Di contro, sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non potranno essere fatte valere deduzioni e detrazioni.
A tal fine ricordiamo che i nostri consulenti sono a disposizione per permettere a ogni proprietario di valutare con coerenza la convenienza al ricorso a questa scelta.