Sapere se si possa o meno vendere una casa senza agibilità è un dilemma abbastanza comune da parte di tutti i proprietari consapevoli della mancanza di tale certificato ma, comunque, desiderosi di procedere alla conclusione dell’operazione di compravendita.
Cerchiamo di fornire una risposta puntuale a tale quesito.
Iniziamo con il ricordare che il Testo Unico sull’Edilizia definisce l’agibilità di un immobile nei termini di sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, sulla base della normativa vigente, e con la conformità delle opere seguite al progetto presentato.
Da questo breve spunto dovrebbe essere piuttosto chiaro come il fine ultimo perseguito dalla normativa sia quello di garantire che gli edifici abbiano le condizioni minime di sicurezza e di salubrità utili per tutelare salute e incolumità pubblica.
L’agibilità deve essere richiesta entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori. Entro tale termine il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, i suoi eredi o i suoi aventi causa, devono presentare la Segnalazione certificata di agibilità presso lo Sportello unico per l’edilizia, corredata dalla documentazione prevista dalla normativa e dall’attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che si prenda la responsabilità di certificare tutte le condizioni previste dalla legge.
Ciò premesso, è tuttavia possibile che sull’immobile non sia stata richiesta l’agibilità. Ma è commerciabile l’immobile che si trova in questa condizione?
La risposta è positiva: nessuna norma proibisce espressamente la vendita di un immobile che è privo dell’agibilità.
Tuttavia, attenzione a saltare a conclusioni troppo affrettate. Diverse pronunce giurisprudenziali hanno infatti rammentato come l’agibilità sia un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, riguardante – nel dettaglio – la possibilità di adibire l’immobile all’uso che è contrattualmente previsto.
Dunque, la vendita di un immobile in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è una vendita aliud pro alio, e cioè di una cosa diversa da quella che è stata convenuta tra le parti. Questa fattispecie, a sua volta, può integrare l’ipotesi di inadempimento da parte del venditore, dinanzi al quale l’acquirente ha il diritto di domandare la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Insomma, si può ben affermare che sebbene l’agibilità non incida sulla commerciabilità giuridica di un immobile, essendo accertato che si tratta di un presupposto di utilizzabilità, incide sulla sua commerciabilità economica.
A margine di queste valutazioni, ricordiamo dunque quanto sia importante evitare ogni malinteso attraverso una corretta informazione delle parti.
In caso di assenza dell’agibilità è fondamentale che tale caratteristica sia evidenziata tra gli accordi contrattuali che legano i contraenti: la carenza di tale certificato potrebbe infatti incidere non marginalmente sul prezzo della vendita o su altre condizioni contrattuali.